Morar em condomínio envolve muito mais do que pagar a taxa mensal e seguir as regras de convivência.
Existem responsabilidades, dívidas e direitos que podem gerar dúvidas entre proprietários, compradores, inquilinos e síndicos.
Algumas informações circulam como verdade, mas não são tão simples assim. Outras parecem exageradas, mas encontram respaldo na legislação e na jurisprudência.
Por isso, conhecer as principais regras pode evitar prejuízos e conflitos desnecessários. A seguir, confira alguns dos principais mitos e verdades sobre condomínio.
O bem de família não pode ser penhorado por nenhuma dívida?
Mito.
A Lei nº 8.009/1990 protege o chamado bem de família contra a penhora em diversas situações.
Isso significa que, em regra, o imóvel utilizado como residência da família possui proteção contra determinadas cobranças judiciais.
Porém, essa proteção não é absoluta.
A própria legislação prevê situações em que o imóvel pode ser penhorado. Entre elas estão algumas dívidas relacionadas ao próprio imóvel, como débitos de condomínio.
Também existem exceções envolvendo tributos que incidem sobre o imóvel, pensão alimentícia e obrigações decorrentes de sua construção ou aquisição, entre outras hipóteses previstas em lei.
Portanto, dizer que “ninguém pode tomar minha única casa por dívida” é incorreto.
A possibilidade de penhora depende da natureza da dívida e das circunstâncias do caso.
Quem compra um imóvel assume a dívida do condomínio anterior?
Verdade.
As despesas condominiais possuem natureza propter rem. Em termos simples, isso significa que a obrigação está vinculada ao próprio imóvel.
O Código Civil estabelece que o adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante relacionados às contribuições condominiais.
Por isso, comprar um apartamento ou uma casa com débitos de condomínio pode trazer uma responsabilidade financeira para o novo proprietário.
Imagine que uma pessoa compre um apartamento e descubra depois que existem vários meses de condomínio em atraso.
O fato de ela não ter sido responsável pelos atrasos não significa, necessariamente, que estará livre da cobrança.
Por isso, antes de comprar um imóvel, é fundamental verificar a existência de débitos condominiais e solicitar documentos que comprovem a situação financeira da unidade.
Também é importante colocar no contrato quem será responsável por eventuais débitos anteriores à negociação.
Problemas estruturais do imóvel são responsabilidade do proprietário?
Verdade, em regra.
Problemas relacionados à estrutura e à conservação do imóvel não devem ser automaticamente atribuídos ao morador.
Em uma locação, por exemplo, a legislação estabelece responsabilidades específicas para o proprietário e para o locatário.
Reparos decorrentes de problemas estruturais ou de defeitos anteriores à locação normalmente competem ao proprietário.
Por outro lado, danos provocados pelo próprio morador podem gerar responsabilidade para quem causou o problema.
Um vazamento causado por defeito na estrutura da instalação hidráulica é diferente de um dano provocado por uso inadequado.
Por isso, é importante identificar a origem do problema antes de definir quem deve pagar pelo reparo.
Em condomínios, também é necessário verificar se o problema está dentro da unidade ou em uma área comum.
Essa diferença pode alterar completamente a responsabilidade pelo conserto.
IPTU atrasado fica apenas com o antigo proprietário?
Mito.
O IPTU também pode gerar uma situação semelhante à dos débitos condominiais.
O Código Tributário Nacional estabelece que os créditos tributários relacionados à propriedade, ao domínio útil ou à posse de determinados bens imóveis podem ser transferidos ao adquirente.
Na prática, isso significa que comprar um imóvel com débitos de IPTU pode trazer consequências para o novo proprietário.
Por isso, não basta verificar se o vendedor afirma que “está tudo pago”.
Antes da compra, é recomendável solicitar certidões e consultar a situação fiscal do imóvel junto ao município.
Essa verificação pode evitar que o comprador descubra uma dívida somente depois de concluir o negócio.
O síndico pode proibir animais de estimação no condomínio?
Não simplesmente porque não gosta de animais.
A presença de animais em condomínios é uma questão que costuma gerar conflitos.
Regras internas não podem ser utilizadas de maneira arbitrária para impedir a permanência de animais quando não existe uma justificativa concreta relacionada à segurança, à saúde ou ao sossego dos moradores.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que a proibição genérica de animais pode ser afastada quando não houver demonstração de prejuízo à segurança, à higiene ou ao sossego dos demais condôminos.
Isso não significa, entretanto, que o tutor possa fazer qualquer coisa.
O animal deve ser mantido de maneira responsável.
Situações como barulho excessivo, sujeira recorrente, agressividade ou riscos aos demais moradores podem justificar medidas específicas.
A discussão, portanto, não deve ser apenas “pode ou não pode ter animal?”.
É necessário analisar as circunstâncias concretas e verificar se existe efetivo prejuízo à convivência condominial.
E se o problema estiver nas áreas comuns?
Nem todo reparo dentro de um condomínio é responsabilidade do proprietário da unidade.
Quando o problema está em uma área comum, como determinadas tubulações, fachada, telhado, elevadores ou outras estruturas coletivas, pode existir responsabilidade do próprio condomínio.
Nessas situações, o síndico possui papel importante na identificação do problema e na adoção das providências necessárias.
Por isso, diante de um vazamento, infiltração ou outro defeito, é importante descobrir exatamente de onde ele vem.
A simples localização do dano dentro do apartamento não determina, sozinha, quem deve pagar pelo reparo.
A origem do problema é um dos principais fatores para definir a responsabilidade.
Como evitar problemas antes de comprar um imóvel em condomínio?
A prevenção começa antes da assinatura do contrato. Quem pretende comprar um imóvel deve verificar não apenas a documentação da propriedade, mas também possíveis obrigações vinculadas à unidade.
Entre os cuidados importantes estão:
- verificar débitos de condomínio;
- consultar a situação do IPTU;
- solicitar certidões e documentos do imóvel;
- verificar possíveis ações judiciais relacionadas à propriedade;
- analisar a matrícula atualizada;
- conferir eventuais restrições ou gravames;
- verificar informações sobre obras e cobranças extraordinárias;
- deixar responsabilidades sobre débitos anteriores claramente previstas no contrato.
Também é importante lembrar que uma cláusula contratual não necessariamente impede que terceiros cobrem quem a legislação considera responsável pela dívida.
Por isso, a análise jurídica antes da compra pode evitar problemas que aparecem somente depois da transferência do imóvel.
Conhecimento evita conflitos dentro do condomínio
Muitos conflitos condominiais começam com uma afirmação aparentemente simples: “sempre foi assim”.
Mas regras de condomínio precisam respeitar a legislação, a convenção condominial, o regimento interno e, quando necessário, a interpretação dos tribunais.
O proprietário precisa conhecer suas obrigações e o inquilino também.
Da mesma forma, o síndico deve tomar decisões dentro dos limites de suas atribuições.
Dívidas de condomínio, IPTU, animais, problemas estruturais e responsabilidades por reparos são exemplos de situações que podem gerar discussões.
Por isso, antes de assumir uma dívida, aplicar uma penalidade ou entrar em uma disputa judicial, vale analisar o caso concreto.
Informação jurídica não serve apenas para resolver problemas depois que eles acontecem. Ela também ajuda a evitá-los.
