Comprar uma fração de um imóvel (também chamada de multipropriedade) em um destino turístico pode parecer um excelente investimento. Afinal, a promessa costuma ser bastante atrativa: férias garantidas todos os anos, conforto, economia e lazer para toda a família.
No entanto, muitos consumidores descobrem, apenas depois da assinatura do contrato, que utilizar o imóvel pode ser muito mais difícil do que imaginavam.
Problemas com reservas, rodízio de datas, limitações de uso e dificuldades para cancelar o contrato têm gerado um número crescente de conflitos envolvendo a multipropriedade.
Neste artigo, você vai entender como funciona a multipropriedade, quais são os principais problemas enfrentados pelos consumidores e quais direitos podem ser exercidos em caso de irregularidades.
O que é multipropriedade?
A multipropriedade, também conhecida como fração imobiliária, é uma modalidade em que diversas pessoas adquirem cotas de um mesmo imóvel.
Cada proprietário possui o direito de utilizar o imóvel durante um período específico do ano.
Esse modelo foi regulamentado no Brasil pela Lei nº 13.777/2018.
Na prática, o imóvel possui vários proprietários, e cada um exerce seu direito de uso conforme as regras estabelecidas no contrato e na convenção da multipropriedade.
À primeira vista, o modelo parece vantajoso. Porém, o funcionamento real depende de diversos fatores que nem sempre recebem a devida atenção durante a venda.
Por que muitos consumidores enfrentam problemas?
Grande parte das dificuldades surge porque o uso do imóvel depende de um calendário compartilhado.
Os períodos mais procurados costumam coincidir com férias escolares, feriados prolongados e alta temporada.
Imagine, por exemplo, um professor: em regra, ele consegue viajar apenas durante janeiro e julho. Esses meses também são os mais disputados por praticamente todos os demais coproprietários.
Como consequência, pode ocorrer dificuldade para conseguir reservas justamente quando o consumidor realmente pode viajar.
Assim, a expectativa criada durante a venda nem sempre corresponde à experiência prática.
Quais são os principais problemas na multipropriedade?
Embora cada empreendimento possua regras próprias, algumas reclamações aparecem com frequência.
Entre elas estão:
- Rodízio de datas;
- Baixa disponibilidade em períodos de alta temporada;
- Dificuldade para efetuar reservas;
- Limitação de semanas disponíveis;
- Alterações nas regras de utilização;
- Custos de manutenção elevados;
- Dificuldade para vender a fração;
- Obstáculos para cancelar o contrato.
Esses fatores podem reduzir significativamente o benefício esperado pelo comprador. Portanto, conhecer todas as regras antes da assinatura é indispensável.
O dever de informação previsto no Código de Defesa do Consumidor
A venda de multipropriedades também está sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor.
Isso significa que o consumidor possui direito à informação clara, adequada e completa antes da contratação.
Durante a negociação, a empresa deve explicar, de forma transparente:
- Como funciona o sistema de reservas;
- Quais critérios definem a prioridade de uso;
- Como ocorre o rodízio entre os proprietários;
- Quais períodos apresentam maior concorrência;
- Quais custos existirão após a compra;
- Como funciona eventual cancelamento.
Informações incompletas ou apresentadas de forma confusa podem comprometer a validade do consentimento do consumidor.
Quando pode existir discussão judicial?
Nem toda insatisfação gera automaticamente direito à rescisão do contrato.
Entretanto, existem situações em que o consumidor pode buscar proteção judicial.
Isso pode ocorrer, por exemplo, quando:
- As limitações de uso não foram claramente informadas;
- A publicidade criou expectativas incompatíveis com a realidade;
- Houve informações enganosas durante a venda;
- O contrato apresenta cláusulas abusivas;
- O imóvel se torna praticamente impossível de utilizar nas datas disponíveis ao comprador.
Cada situação depende da análise das provas, do contrato e das circunstâncias da contratação. Por isso, a avaliação individual do caso é fundamental.
É possível cancelar o contrato?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes entre consumidores e a resposta depende das características específicas da contratação.
Em determinadas situações, especialmente quando houver falhas na informação prestada ou irregularidades contratuais, pode ser possível discutir judicialmente:
- A rescisão do contrato;
- A revisão de cláusulas;
- A restituição de parte ou da totalidade dos valores pagos;
- Eventual indenização, conforme o caso.
Contudo, cada processo exige análise técnica da documentação e das circunstâncias da negociação.
Por isso, não existe uma resposta única para todos os contratos de multipropriedade.
O que analisar antes de comprar uma fração imobiliária?
A melhor forma de evitar problemas é realizar uma análise cuidadosa antes da assinatura. Alguns pontos merecem atenção especial.
Entenda o calendário de utilização
Verifique exatamente quais semanas poderão ser utilizadas. Pergunte como funciona a distribuição das datas mais concorridas.
Leia todas as regras de reserva
Compreenda os prazos, prioridades e limitações. Evite confiar apenas nas explicações verbais do vendedor.
Avalie os custos futuros
Além do valor da compra, normalmente existem taxas periódicas de manutenção e administração. Esses valores devem ser considerados antes da decisão.
Verifique as regras para cancelamento
Descubra quais são as condições para eventual rescisão contratual. Também é importante entender como funciona a venda da fração para terceiros.
A importância da orientação jurídica antes da assinatura
Muitos conflitos poderiam ser evitados com uma análise prévia do contrato.
Um advogado especializado pode identificar cláusulas que merecem maior atenção e esclarecer os direitos e deveres do comprador.
Essa orientação permite que a decisão seja tomada com maior segurança.
Além disso, caso já exista algum problema envolvendo a multipropriedade, a análise jurídica pode indicar quais medidas são mais adequadas para proteger os direitos do consumidor.
Antes de assinar qualquer contrato, leia atentamente todas as cláusulas e esclareça suas dúvidas.
Quando houver indícios de publicidade enganosa, falta de transparência ou dificuldades injustificadas para utilizar a fração adquirida, buscar orientação jurídica pode ser o caminho mais seguro para proteger seus direitos.
